家中被盜，物業公司要不要賠償

小區臟亂，物業費不繳可不可以

費用不繳，物業能不能停水停電

來聽聽“法”怎么講

竊賊入室業主被盜 能否要求物業賠償？

市民李先生：我住在市區一高檔封閉式小區，物業合同里承諾安裝監控并執行進出管理和保安巡邏制度。上月，我早上起床后發現放客廳的一只價值4萬多元的手表不見了。檢查后，發現廚房的一扇窗戶開著，可能是我睡前忘了關。我當即向警方報案，但至今未破案。隨后，我要求物業調取監控，但物業說當天的視頻因維修而沒有拍到。據我了解，該物業沒有嚴格執行小區進出管理和保安巡邏制度。請問對于我的損失，能否要求物業賠償？

物業合同有相關約定的 業主有權要求物業賠償

應云總：鑒于物業公司與小區業主之間通過物業服務合同來明確小區的管理職責和違約責任，兩者之間是一種服務合同關系。因此，對于業主的財物損失是否有權向物業公司索賠，就要看物業服務合同如何約定。

《物業管理條例》第36條規定：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

通常而言，住宅小區的公共秩序維護和安全防范等事項的協助管理，屬于物業公司的合同義務范圍。如果物業服務合同約定由物業公司安裝監控，并執行小區進出口管理和保安巡邏制度，由于物業公司未履行此等協助小區安全防范管理義務，導致業主財物失竊的，物業公司應承擔相應的賠償責任，業主有權向物業公司提起索賠。

小區環境差 業主能否拒交物業費？

市民陳女士：去年，我入住新房并按時交了一年的物業服務費，但很快發現小區問題重重。小區內垃圾清掃不及時，一些單元大門的門鎖損壞已久卻無人修理，小區內車輛占道停放現象嚴重，每天清晨小區內車輛發動聲、廣場舞神曲讓人煩躁不安……我認為，物業公司只收錢不干活，管理不到位，沒有盡到應盡的責任。于是，今年我就不再交物業費。但物業公司說，是許多業主不交物業費，導致物業無法提供更好服務。你們來評評理，到底誰對誰錯？

業主不能以此為由拒交物業服務費 物業不能因錢沒收齊降低服務標準

應云總：業主與物業公司簽訂了物業服務合同，雙方就應按合同約定履行各自義務，業主應該按約定繳納物業費，而物業公司也應按約提供服務。

在物業公司履行合同過程中提供的服務存在瑕疵不能令業主滿意，構成違約的，業主可要求物業公司采取補救措施、繼續履行、降低物業服務費、支付違約金等方式追究物業公司的違約責任，保護自己的權益，但不能以此拒絕交納物業服務費。

同時，物業公司的管理是基于全體業主或業主委員會的委托，為整個物業小區提供服務，并不是為某一個或幾個業主單獨提供服務。因此，物業公司在與小區簽了物業服務合同后，不能因為個別或部分業主緩交或拒交物業費而降低服務標準。

當然，對于欠繳物業費的業主，根據《物業管理條例》第67條，業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

業主未按時交納物業費 物業公司有權停水停電嗎？

市民趙先生：按照物業服務合同，我所在小區的物業費是一年一繳，在每個年度的第一個月繳納。前幾年我都按時如數繳納物業費，但去年我因為在外做生意，拖了一年的物業費沒有交。前幾天，我從外地回家，卻意外發現家里停水、停電。經過我一番了解，得知是因我沒交物業費，物業公司給停的。我很生氣，請問他們這樣做合法嗎？

物業無權因此停水停電

除非代收水電費但沒交

應云總：按時向物業公司繳納物業費是業主的合同義務，如果業主不交將構成違約，物業公司可據此向業主催繳直至向法院提起訴訟，但無權針對業主停水、停電。因為物業服務費和水電費是兩種不同性質的費用，其催繳分屬不同權利主體。

但是，根據《物業管理條例》第45條，物業管理區域內，供水、供電、供氣、等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。由此可見，物業公司經有關部門授權或委托向業主代收水電費也是合法的。如物業公司受供水、供電等部門委托，與業主約定由物業公司提供代收代繳服務，并明確業主不繳納水電費，物業公司可采取中斷服務的，業主與物業使用人未在約定的時間內按時繳納水電費，則物業公司有權采取停水、停電措施。

因此，物業公司只有在受委托向業主代收水電費的前提下，且業主未及時繳納水電費時才有權對業主停水停電，不能因物業費未繳納而對業主搞“株連”。

記者 金智寬

制 圖 陳禾佳

◆律師提醒

物業公司和業主均應強化契約意識，簽訂合同時，應細化合同內容，為以后的服務提供可供判定的依據。物業公司在收取物業服務費后，應當嚴格履行服務義務，恪守服務質量。另一方面，業主在履行合同時，應當遵循誠實信用原則，在享受物業服務的同時，認真履行交納費用的義務，注意收集保留證據，依法維權。