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降息后 算好賬再提前還貸
文章類型:房貸理財 瀏覽次數:1027 加入時間:2014/12/8 20:22:59 出處:梅州房產 打印該頁

“降息了,提前還貸到底劃不劃算?月供什么時候開始變少?”“認貸不認房,怎樣才能享受到首套優惠政策?”繼9.30央行房貸新政出臺后,一系列房貸方面的利好,點燃了一部分購房者的入市熱情,同時也伴隨著不少疑惑。而11月21日央行宣布下調金融機構存貸款利率的消息,讓購房人對于房貸的變化更為關注。新政之下,優惠該如何享受,提前還貸能省多少利息,提前還貸能否順利抄底……帶著一系列疑問,《廣廈時代》為讀者進行了實地調查。

    年底提前還貸 降息有影響嗎?

    時至年底,不少購房人計劃提前還貸,但上個月突然而至的降息,讓有些購房人產生了疑慮,在這樣的大背景下,提前還貸到底是越快越好,還是失去了還貸意義呢?2012年貸款購買了一套二手房的陳女士對此就有好多疑問,陳女士表示,她了解到,像她這樣的購房人,新的貸款基準利率執行要到2015年1月1日,那么她要提前還貸,是不是等到新的利率執行后再還比較合算?

    帶著陳女士的疑問,《廣廈時代》咨詢了某國有銀行的個貸經理,該經理介紹到,像陳女士這樣的理解是有誤的,提前還貸,還的是貸款的本金,利率的變化對于提前還貸能節約的利息影響并不大,陳女士本月提前還款和2015年1月提前還款的區別,只是這一個月利息的差額,不管陳女士選擇哪個月還,利息總額都會在1月1日根據新的利率重新計算。

    不過,該經理還特別指出,雖然降息對于提前還貸的時機選擇影響不大,但降息通道下,提前還貸意義并不大,尤其是類似陳女士的這種情況。根據陳女士向《廣廈時代》出示的她與銀行簽署的《個人購房擔保借款合同》,借款人承諾的不提前還款期限為36個月,而陳女士顯然還處在這個約定期限中,如果現在提前還款,陳女士需要額外支付相當于一個月利息的違約金。而且,陳女士貸款時享受的是基準利率8.5折的優惠利率,降息執行后,貸款利率為5.23%,不少銀行的大額長期理財產品收益都是高于這個標準的,資金還可以靈活使用。如果陳女士沒有再次貸款購房的計劃,提前還貸并不劃算。

    該經理同時提醒,一般銀行對于已經放款的房貸,調整后的利率一般都在第二年的1月1日起執行,購房人應重點關注月還款額的變化。專業貸款機構“偉嘉安捷”也指出,央行降息后,各家銀行針對新利率的調整時間也給出了具體通知,購房人享受新利率的時間將以是否放款為判定標準。首先,對于銀行已經給予放款的購房人,新的利率執行時間將從明年的1月1日開始。其次,在11月22日以后暫未獲得放款的購房人或新申請房貸的購房族們將直接享受調整后的最新貸款利率。此外,對于正在還貸中的老房奴們來說,房貸利率的調整時間也為明年1月1日,因此不同購房人應時刻關注銀行利率調整時間的規定,以免給自己的還款造成障礙。

    首套房認定改變疊加降息 購房人能省多少?

    9·30之后,各銀行開始執行“認貸不認房”,大幅下降的首付比例讓不少改善型購房人可以順利入市,市場一時因此大熱,央行的降息無疑又為這些購房熱情添了把火,但也有人質疑,“不就是降了一點點,月供少個幾百塊錢,對于動輒幾百萬的房款,真有那么大影響嗎?”“偉嘉安捷”就為貸款政策調整后給購房人帶來的改變提供了一個實際案例。

    韓先生現在每天都能接到中介經紀人的電話,他前陣子看上的那套位于四惠的兩居室現在價格是一天一變。八年前他跟愛人在酒仙橋買了套一居室,孩子出生以后,他想換套大房子,央行9.30新政出臺后,他國慶節期間都在看房子,最近他看上了一套四惠的三居室,業主報價從原先的465萬元降到了430萬,最近聽說了央行降息的政策,韓先生決定不再觀望,果斷出手買房。他直言:“現在政策好,房價低,此時不買,更待何時?”

    像韓先生這種急于出手套現的人群,屬于“賣小買大”的剛改型置業人群!皞ゼ伟步荨闭J為,這類換房人群一般對成交周期要求比較高,因此急于出手買房。而且央行9.30新政出臺后,韓先生這類情況再買房將由原先的“二套”變為“首套”。其次,最近央行意外降息,能為韓先生在貸款后續月供方面省下一大筆開支。以430萬元的總價計算,政策調整后,韓先生的首付由原先的301萬降低為129萬,可極大地減輕韓先生的購房壓力。其次,以最新貸款額度301萬來看,在同樣基準利率的情況下,央行降息后韓先生每月的月供將比原先少還704.6元,20年后總共利息可以節省169100.75元。

    業內人士也分析指出,首付比例的降低和貸款利息的減少對于很多購房人來說,是“看得見”的實惠,但房貸政策的調整重要的是還給購房人帶來了預期上的調整。一系列的利好刺激了市場中的觀望心態,對樓市下一階段預期的轉好可能是房貸政策調整對于樓市整體發展形勢更深遠的影響。從市場預期改變的方向看,目前可能是近期較好的一個購房時機。

    首付分期買二套房

    還能算首套嗎?

    房貸政策的調整讓不少本處在觀望中的購房者開始入市,但一些已經確定購房意向的購房人也希望可以享受調整后的房貸政策,余先生正是這樣一位購房人。9月中旬,余先生購買了位于北五環外某新開盤項目中的一處三居。余先生名下現在有一套房產,并且也是貸款購買的,目前貸款尚未還清,而且余先生購房時,銀行執行的還是“認房又認貸”的房貸政策,因此他需要支付至少60%的房款作為首付。由于無法短時間湊夠六成的首付款,余先生選擇了開發商為購房人提供的首付分期業務,即當時先繳納30%的首付款,剩余30%首付款在2015年底該項目封頂前交齊。

    9·30央行房貸新政出臺后,余先生了解到像他這樣的情況,只要把第一套房的貸款還清,就可以享受到首套房的優惠貸款政策。這樣不僅可以節省一大筆首付款,同時還有機會享受到優惠利率,于是余先生就向他所購項目的開發商咨詢,詢問他是否能夠改變貸款方式。該項目的開發商代表為余先生進行了答疑。他表示,由于首付分期政策是他們為了方便購房者購房推出的金融支持政策,實際上,購房人與銀行之間的合同簽訂時間是在2015年項目封頂前,只要購房人在此之前把名下貸款還清,并且銀行在該節點依然支持“認貸不認房”的首套房認定方式,購房人即可享受到首套優惠,能否享受貸款優惠,決定權還是在銀行。

    余先生咨詢的銀行個貸負責人也表示,銀行對于首套房標準的認定,都是以認定央行的指導政策為準,與購房人選房的時間無關,只要購房人在與銀行簽訂貸款合同時,符合首套房認定標準,即可認定為首套房。如果余先生現在能夠把名下房子的貸款還清,現在就可以以首套房來辦理新購房屋的貸款。

    雖然當下無論是開發商還是銀行都告訴他有機會以首套的方式來進行貸款,但余先生還是擔心貸款政策會隨時變化,對于余先生的擔心,有業內人士分析認為,從目前樓市發展的大勢看,短時間內應該不會出現暴漲的現象,而只要樓市不出現大的波動,央行一般就不會出手調整貸款政策,只要余先生在明年年底前能把名下貸款還清,享受首套房優惠不會有大問題。

    房企動態:中糧集團旗下寫字樓項目舉辦聯合推介會

    11月27日,“協作共贏、悅動未來—2014中糧集團旗下寫字樓項目聯合推介會”在京舉行,中糧集團旗下的九個寫字樓項目在推介會上進行了展示與推廣。世界500強企業中糧集團是國資委許可的16家可以從事房地產開發業務的央企之一,在地產酒店業務領域已有20余年的歷史。在本次推介會上,中糧方面表示,圍繞大悅城的發展及市場需求,未來中糧集團的地產酒店業務將重視寫字樓產品的開發與運營。以北京中糧廣場為范例,通過產品升級、服務升級、金融創新等逐步拓展市場,發展高端寫字樓產品。

    “綠地·美麗北京”公益環保行成果展舉辦

    綠地集團京津事業部于近日在北京新奧購物中心打造“綠地·美麗北京—2014綠地集團品牌盛典”;顒右浴耙嫫,讓生活更美好”為主題,集中展示了“綠地·美麗北京”2014公益環保行系列活動全年所取得的公益成果,活動當天,低碳計算器、環保達人秀、傳統風箏DIY等體驗活動,讓市民們在深入了解“輕環!崩砟畹耐瑫r,體驗到了綠色低碳行為方式為生活帶來的健康和快樂。據悉,綠地集團作為一家世界500強企業和中國房地產業的國有大型企業集團,目前業務已遍及全國29個省市自治區80余個城市,同時放眼全球,落子美國、澳大利亞、加拿大、英國、德國、韓國等四大洲九國十二城的海外市場。(李桁)

    “中國商務寫字樓指數”發布大會召開

    近日,“中國商務寫字樓指數”發布會在北京召開。這是由中國房地產業協會首次發布的我國商務寫字樓的專業指數。該指數由國際著名房地產顧問機構戴德梁行作為技術支持,與中國房協商業和旅游地產專業委員會共同研究發布。寫字樓市場指數在一定程度上反映了城市第三產業的發展狀況以及未來發展空間。寫字樓指數作為城市規劃者和投資者評估城市寫字樓吸納容量的參考工具,能夠為城市的發展、城市區域功能轉型升級、以及產業轉型升級需求提供客觀有效的數據支持。2014年第3季度,北京、深圳和南京三個城市打分分值最高,市場綜合表現最為強勁,被歸為一類城市。(門庭婷)

 
 
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