房價問題,一直是人們關注的熱點問題,找對象、結婚、生子甚至孩子上學,在現代社會,都已然跟房子有關。
影響房價的因素很多,這里就不再列舉了,F狀固然有因,趨勢才是最重要的。那么問題來了:2015年,哪些城市房價可能會大漲?
預估房價,有一個因素必須考慮進去:人口。人口是決定一個城市房價漲跌的關鍵因素。如果一個城市能持續吸引到增量的人口,這個城市的房地產市場就永遠不缺剛需。反之,如果一個城市人口持續流失,即便它的房屋供應量再小,也會進入熊市。
下面我們用小學生在校人數增減,來對樓市進行預測。
為什么用這個指標,而不用總人口變化?這是因為每個城市官方公布的人口數字,都有可能失真,因為人口影響到官員的政績:比如大城市被國家要求控制人口,你實際人口暴增,怎么向國家解釋?人均GDP指標是重要考核數字,分母大了,得數就小。如此種種,你懂的。
但小學生人數就不同,它沒有被列入政績考核。此外,小學生統計是“數人頭”,一個個數出來的。而人口統計,除了普查的特殊年份,其他年度都是抽樣調查出來,因此天然就不準確。
以下是2008年年底到2013年年底,47個主要城市小學生人數以及增減情況,表格中的單位為萬人。表格中大連的數據為“義務教育階段數”,所以實際小學生下降比例會更大。蘇州、南寧沒有查到2013年數字,使用的是2007年與2012年數據的比較。合肥由于在2011年參與“劃分巢湖”,數據不可比,表中數據是2011年和2013年數據。里面的呼市、烏市分別是呼和浩特、烏魯木齊的簡稱。
47個大中城市小學生數量變動表
城市 2008 2013 增減幅度
廈門 17.6 24.1 +37%
上海 59.1 79.3 +34%
廊坊 26.4 34.3 +30%
東莞 52.9 65.9 +24.7%
深圳 58.6 73.0 +24.6%
蘇州 35.5 44.0 +24%
鄭州 56.9 70.5 +23.9%
北京 66.0 78.9 +19.5%
長沙 39.5 45.8 +15.9%
泉州 53.2 61.4 +15.4%
南京 28.6 32.1 +12.2%
唐山 43.6 47.4 +8.7%
杭州 45.2 48.4 +7%
石家莊 64.2 68.5 +6.7%
天津 52.1 55.2 +6%
溫州 57.5 60.8 +5.7%
保定 74.3 78.3 +5.4%
無錫 30.9 32.5 +5.2%
惠州 42.6 44.6 +4.7%
寧波 46.8 48.7 +4.1%
青島 47.7 49.6 +4%
佛山 44.7 46.4 +3.8%
福州 46.3 46.9 +1.4%
武漢 41.9 42.4 +1.2%
銀川 15.0 15.2 +1.3%
烏市 19.8 19.9 +0.5%
濟南 39.5 39.4 -0.3%
廣州 86.3 85.9 -0.5%
拉薩 4.98 4.94 -0.8%
成都 71.7 70.7 -1.4%
合肥 43.5 42.7 -1.8%
南寧 55.6 53.4 -3.9%
西安 54.7 52.0 -4.9%
洛陽 63.0 59.8 -5.1%
沈陽 36.4 34.5 -5.2%
? 18.2 16.8 -7.7%
呼市 18.3 16.9 -7.7%
西寧 16.6 15.3 -7.8%
煙臺 28.2 25.6 -9.2%
昆明 53.6 48.4 -9.7%
重慶 224 199 -11.2%
長春 44.5 39.5 -11.2%
哈爾濱 48.1 42.3 -12.1%
蘭州 23.5 20.3 -13.6%
太原 29.8 25.4 -14.8%
貴陽 36.8 30.9 -16%
大連 52.2 43.4 -16.9%
從上述表格我們可以看出,北京、上海和深圳形成了中國三大人口增長中心。其中北京帶著廊坊、保定、唐山持續增長;深圳帶著東莞、惠州,成為廣東人口增長中心,而廣州、佛山就相對弱勢很多;上海則帶著蘇州高速增長。此外,廈門+泉州、鄭州、長沙則成為三個次一級的人口增長中心。
1、廈門、上海、廊坊、東莞、深圳、蘇州、鄭州、北京、長沙、泉州、南京這11個城市,其中心區房價可能大漲。過去5年里,這些城市實際人口增長都超過了20%,其中廈門可能高達40%以上。鑒于一種趨勢一旦形成,就很難在短期內改變,上述11個城市,仍將是未來幾年房價最具上漲潛力的城市。
2、唐山、杭州、石家莊、天津、保定、無錫、惠州、寧波、青島、佛山,這10個城市中心區的住房未來可以看好,因為這些城市在過去5年也有明顯的人口增長。但郊區住房要慎重對待,類似惠州順寮灣、大亞灣的房子,恐怕未來會長期滯漲。
3、大連、貴陽、太原、蘭州、哈爾濱、長春、昆明、煙臺、西寧、呼和浩特、?跇鞘胁蝗輼酚^。這些城市在過去5年中,要么人口明顯流失,要么增長緩慢。上述11個城市在47個大中城市里,是最不具備人口競爭力的。
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